В моделировании динамики рынка мы использовали некоторые положения методологии расчета индекса стоимости жилой недвижимости (общегородского уровня цен на жилье). В основе этой методологии лежат общеизвестные положения, а именно:
1.Поскольку рынок недвижимости является инертным системой, то ему не присущи резкие колебания цен с переменной тенденцией от месяца к месяцу. Срок инерционности — два-три месяца. И поэтому подход прямого расчета изменения средней цены по месяцам и даже по неделям, что довольно часто практикуется, может привести к объективно ошибочных выводов, если статистический «шум» принимается как колебания цен.
- Большое адекватным показателем обще рыночных тенденций является вторичный рынок, поскольку он характеризуется конкурентной способностью и большим количеством независимых продавцов. Новостройки (фактор предложения), хотя и существенно влияют на рынок недвижимости, однако не являются характерными для выявления общих рыночных тенденций. Цена на новостройки является скорее функцией объемов продаж, который, в свою очередь, определяется маркетинговой политикой застройщика.
3.Поскольку на рынок выставляется недвижимость, относится к разным ценовым диапазонам (жилье: «социалка», «эконом-вариант», «премиум», «люкс-класс»), то кривые стоимости для различных типов недвижимости хотя и имеют свои особенности , однако в первом приближении меняются синхронно.
4.Одною из гипотез формирования цен на рынке недвижимости является представление о существовании гладкой кривой, которая выражает изменения общего уровня цен на рынке. По логике, индекс стоимости недвижимости собственно и является функцией, которая характеризует общий уровень цен на жилье в данном городе. Индекс стоимости — обще рыночный показатель, по своей структуре характеризует общие тенденции рынка относительно увеличения или уменьшения цен. В пределах одного города цены на все типы недвижимости или растут, либо уменьшаются, либо являются в пределах какого-то определенного стабильного уровня. Причем подобные изменения происходят примерно пропорционально друг другу. Заключением по этому есть возможность разделения всех факторов, влияющих на цену, на две основные группы.
Первая группа — локальные факторы. Они приводят к тому, что цены на недвижимость отличаются. Локальные факторы, влияя на ценообразование, не зависят от времени. Они более существенно влияют на стоимость, если общий уровень цен остается примерно постоянным, но почти исчезают на фоне сильного роста или снижения цен.
Вторая группа факторов, влияющих на ценообразование, — это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, которыми являются уровень развития экономики и бизнеса в стране, регионе, городе. Это позволяет говорить о сопоставимости общего уровня цен в одном регионе, городе с уровнем цен в другом, и утверждать, что соотношение цен на аналогичную недвижимость в разных городах будет примерно пропорциональным соотношению общему уровню цен в этих городах. Общий уровень цен является постоянной составляющей в цене каждого объекта недвижимого имущества, независимо от его характеристик и параметров. Общий уровень цен (индекс стоимости) является отражением влияния изменения макроэкономических факторов во времени и не зависит от локальных факторов. Из этого следует, что общий уровень цен является только функцией времени. Это утверждение особенно актуально в условиях финансово-экономического кризиса.